포프리 278이다.
부동산의 뜨거운 감자 3기 신도시 청약에 대해 이야기해보겠다.
내 주변에는 3기 신도시 청약 당첨을 위해 일부로 주소를 옮기는 경우도 많다.
하남, 교산, 창릉 등의 전세는 이미 주소를 옮기려는 사람들로 가격도 많이 올랐다.
사람들의 관심이 많은 뜨거운 감자인데, 청약 시 고려할 점에 대해 이야기해보고자 한다.
3기 신도시는 기존 신도시에 비해 비교적 위치도 서울에 가깝다는 평이 많다.
위치적으로 의왕, 하남, 창릉, 부천 등이 서울과도 가깝고 좋아 보인다.
때문에 사전 청약의 열기는 식을 줄을 모른다.
신혼 희망타운은 신혼부부만 청약할 수 있으니 특별공급인 셈이다.
때문에 경쟁률이 낮은데 평균 4.5:1이다. 인기가 많은 성남은 7~8:1로 형성된다.
공공분양도 15:1로 꽤 높은 편이다.
3기 신도시 분양을 위해선 무주택자 신분을 유지해야 한다. 때문에 3기 신도시를 노린다면 주택 구입을 계속 못하고 미루게 된다.
이는 양날의 검인데, 청약만 주야장천 기다리다가 당첨은 안되고 다른 주택만 올라버리는 형국이 될 수 있기 때문이다.
사전청약 홈페이지에 따르면 3기 신도시 준공 계획은 빠르면 26년, 늦으면 29년이다.
준공이 이때면 입주는 좀 더 빨리 시작한다.
그렇다면 입주는 적어도 지금부터 5년 뒤에는 시작한다고 생각해야 한다.
하지만, 계획은 계획일 뿐이다.
이 모든 게 계획대로 흘러간다면 5년 뒤 시작이란 뜻이다.
2기 신도시는 어떠했을까?
2기 신도시 중 완성이 거의 되어가고 있는 위례신도시는 2005년에 계획이 발표되었다.
하지만, 첫 입주는 14년이었고 본격적인 입주는 15년부터 시작하여 지금도 입주 중이고 내년에도 입주 예정이다. 아직도 완성이 안된 것이다.
최초 계획은 2017년이 완성이었다.
위례 트램은 2010년부터 계획되었으나 20207년에나 완공 예정이다. 그마저도 언제 완공될지 모른다.
양주신도시는 07년에 계획하고 시작했으나 아직도 입주 중이다.
덕정역 주변 분양은 2025년에나 입주자 모집공고가 나올 것이다. GTX-C와 7호선 완공은 27년~28년을 바라봐야 한다.
20년이 지났지만 아직 미완성이다.
2기 신도시는 활성화되기까지 15년의 시간이 흘렀다.
물론, 2기 신도시는 부동산 침체기와 금융위기를 겪어 더 딜레이 된 것이 크다. 하지만 3기 신도시라고 이런 과정이 없다고 보장은 못한다.
계획은 계획일 뿐이다. 어찌 될지는 아무도 모르는 것이다.
실거주할 사람들은 의무거주 기관과 전매제한 기간이 의미가 없을 수도 있다.
하지만 투자로 바라본다면 차익실현 계획을 반영해야 한다.
입주하고 바로 팔 수 있는 것이 아니다. 전매제한 기간이 8~10년이다.
만약 내가 5년 뒤에 입주를 한다면 15년 뒤에 차익이 실현되는 것이다.
내가 만약 40살이면 투자 수익 실현이 55살에 하는 것이다.
영원히 산다면야 괜찮지만, 인생은 짧다.
15년간 집에 돈이 묶여 있어도 괜찮은지 생각해 봐야 한다.
사전청약의 분양가는 예정분양가일 뿐 금액 확정은 본청약 때 나온다.
본청약은 1~2년 뒤라고 말하지만 얼마나 뒤로 밀어질지는 모르는 일이다.
만약에 부동산이 계속 상승한다면 그만큼 기회비용을 날리는 것이다.
그때 분양가를 감당할 수 있는지 계산을 잘해봐야 한다.
사전청약은 예약일 뿐이고 계약이 아니다. 자산을 취득한 것이 아니니 내 자산가치는 그동안 오르지 않는다.
이러한 점을 잘 생각해보자.
무주택자의 리스크도 고려사항이다.
3기 신도시 청약이 되려면 무주택자 신분이어야 한다. 당장 투자 시 자산 가치 상승분을 포기하고 사전청약을 한다면 그만큼의 기회비용을 날리는 것이다.
즉, 1~2년간 투자행위를 안 하는 것에 대한 리스크를 감당해야 하는 것이다.
끝으로
나의 투자 카드 중 하나의 방법으로 3기 신도시 사정 청약을 바라보는 것이 바람직하겠다.
올인은 바람직하지 않다.
투자의 기본은 분산투자이다. 청약에서 떨어질 때 다른 방법은 뭐가 있을지 항상 염두하고 생각해야 한다.
우리 모두 현명한 투자자가 되자. 파이팅
도움이 되셨다면 구독, 공감, 댓글 부탁합니다.
※ 본 글의 내용은 오직 정보전달을 하기 위함이며 본 글을 바탕으로 행하여진 어떠한 개인의 어떠한 투자행위 결과에 대해서 글쓴이는 모든 책임을 지지 않는다.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 인덕원선 역세권 1동탄 한빛마을 사거리 아파트 (0) | 2021.10.13 |
|---|---|
| [임장]오산 이편한세상 정주여건 좋은 아파트 (0) | 2021.10.10 |
| GTX 역세권 저평가 지역 덕정역 부근 아파트 (0) | 2021.10.09 |
| 세계 주요국 PIR지수로 본 서울 부동산 (0) | 2021.10.08 |
| 헝다그룹 파산위기 그리고 그에 따른 경제적 영향 고찰 (0) | 2021.10.04 |